Der Gestaltungsplan stellt den Erhalt der Siedlung langfristig sicher. Er legt verbindlich fest, dass die bestehenden Gebäude erhalten bleiben und die Erneuerung etappenweise und ohne Kündigungen umgesetzt wird.

Der Gestaltungsplan darf von den geltenden Vorschriften der Bau- und Zonenordnung abweichen. Er erlaubt, dass etwas mehr Wohnraum geschaffen werden kann und stellt gleichzeitig höhere Qualitätsanforderungen: Sie betreffen insbesondere die städtebauliche Einordnung und Gesamtwirkung, die architektonischen Qualität, Freiraumgestaltung, Mobilität, Umwelt- und Lärmschutz sowie Nachhaltigkeit und Energie.

Weiter legt der Gestaltungsplan fest, dass ein Anteil des Wohnangebots langfristig preisgünstig zur Verfügung gestellt wird.

Die Fadmatt wurde vor rund 40 Jahren gebaut und ist seither nur punktuell saniert worden. Damit die Gebäude langfristig erhalten werden können, ist eine Erneuerung der Bausubstanz nötig. Die Siedlung soll baulich, energetisch und ökologisch an heutige Anforderungen angepasst werden. Ziel ist es, dass sie für die nächsten 30 bis 40 Jahre nachhaltig betrieben werden kann.

Der Gestaltungsplan legt fest, dass alle Bewohnenden in der Siedlung bleiben können. Die Sanierung soll soweit möglich im bewohnten Zustand realisiert werden. Falls das bei einigen Wohnungen nicht möglich sein sollte, werden temporäre Ersatzwohnungen zur Verfügung gestellt.

Dank der Umsetzung in Etappen und dem zusätzlichen Wohnungsangebot können Mietende ihre Wohnsituation innerhalb der Siedlung verändern, sofern sie dies wünschen.

Eine Sanierung erfüllt die aktuellen und langfristigen Anforderungen an das Wohnraumangebot in der Siedlung nicht. In Urdorf steht zu wenig Wohnraum zur Verfügung. Angesichts der wachsenden Zahl älterer Menschen in der Bevölkerung braucht es zudem mehr barrierefreie und altersgerechten Wohnungen. Mit der Erweiterung entsteht der zusätzliche Wohnraum, der in der Siedlung und in Urdorf benötigt wird.

Die Erweiterung ist auch aus Gründen der Nachhaltigkeit wichtig: Die vorhandene Siedlungsfläche wird mit dem Projekt langfristig verantwortungsvoll genutzt. Zusätzlicher Wohnraum entsteht dort, wo bereits gewohnt wird – statt auf unbebautem Land.

Die Ausnützungsziffer von 1.02 wurde im Verlauf des Planungsprozesses definiert. Dabei wurden verschiedene Aspekte und Perspektiven berücksichtigt:

• Gemäss regionalem und kommunalem Richtplan ist für das Gebiet Fadmatt eine hohe Dichte vorgesehen. Dementsprechend hat der Kanton bei der Vorprüfung des Gestaltungsplans die vorgesehene Dichte bestätigt.
• Das Projekt geht aus einem Studienauftrag hervor, an dem mehrere Architekturteams beteiligt waren. Das Beurteilungsgremium setzte sich aus unabhängigen Fachpersonen zusammen; auch die Gemeinde war vertreten. Das Gremium beurteilte die geplante Ausnützung ebenfalls als verträglich für die Siedlung und das Quartier.
• Bei der Festlegung der Ausnützung hat man sich zudem an anderen Gestaltungsplänen orientiert, die in Urdorf festgesetzt wurden – etwa dem Gestaltungsplan Weihermatt. 1.0 ist in einer Agglomerationsgemeinde mit guter S-Bahn-Erschliessung eine angemessene und zeitgemässe Dichte.

Die Erneuerung ist auf einen langen Zeithorizont ausgelegt: Sie muss die Entwicklung und den Wohnraumbedarf der nächsten 30-40 Jahre mitberücksichtigen. Das Projekt bietet die Chance, in Urdorf langfristig mehr Wohnraum zu schaffen.

Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ist ein zentrales Element der Erneuerung. Sie ist zudem eine Voraussetzung dafür, dass die aufwändige Erneuerung mit dem Erhalt der bestehenden Gebäude, der sozialverträglichen Etappierung und den preisgünstigen Wohnungen wirtschaftlich realisierbar ist.

Die Erweiterungsbauten nehmen Rücksicht auf den Charakter der Siedlung und entwickeln ihn stimmig weiter. Auch mit den zusätzlichen Bauten wird die Siedlung in Zukunft vielfältige Freiräume bieten und die Grünflächen werden mehr als die Hälfte des Areals ausmachen. Die Fadmatt wird weiterhin ein Zuhause mit hoher Lebensqualität sein.

Wenn der Gestaltungsplan festgesetzt wird, muss die Eigentümerschaft eine Mehrwertabgabe leisten. In einem städtebaulichen Vertrag werden dafür Sachleistungen festgelegt. Der Vertrag verpflichtet die Eigentümerin, eine zusätzliche öffentliche Durchwegung durch die Siedlung sowie einen Doppelkindergarten (als Ersatz für den Kindergarten Krummacker) zu erstellen.

Ausserdem wird in der Siedlung ein Anteil an preisgünstigem Wohnraum langfristig gesichert. Nachdem aufgrund der Mitwirkung das Neubauvolumen im Osten der Siedlung reduziert wurde, ist der erforderliche Anteil an kostengünstigen Wohnungen von 5% auf 1% gesunken. Die Eigentümerin hat diesen Anteil freiwillig auf 10% erhöht und leistet somit eine deutlich höhere Mehrwertabgabe als vorgesehen.

Bei einem Projekt nach Regelbauweise würden wichtige, im Gestaltungsplan festgelegte Anforderungen für die Erneuerung nicht gelten:

• Der Erhalt der Bestandesbauten, die etappierte und sozialverträgliche Umsetzung oder die 10% Wohnfläche, die im preisgünstigen Segment angesiedelt sind, wären nicht festgeschrieben.
• Die Mehrwertabgabe an die Gemeinde und die damit verbundenen Vorteile würden entfallen.
• Es gäbe keine erhöhten Qualitätsanforderungen.
• Auch nach Regelbauweise könnte verdichtet werden, allerdings würden geringere Qualitätsanforderungen gelten und die bestehenden Gebäude könnten abgerissen werden. Der Unterschied der Ausnützung im Vergleich zum Gestaltungsplan wäre zudem geringer als es auf den ersten Blick erscheint: Zusätzlich zur erlaubten Ausnützung könnten Unter- und Attikageschosse realisiert werden.

Der fix definierte Anteil garantiert, dass es in der Siedlung langfristig preisgünstigen Wohnraum geben wird. Das heisst, auch nach Mieterwechseln dürfen diese Wohnungen nicht nach Marktkriterien vermietet werden.

Mit dem künftigen Wohnungsmix aus Bestandes- und Neubauwohnungen wird in der Siedlung generell ein breites Angebot mit unterschiedlichen Mietzinsniveaus geschaffen, das vielfältigen Wohnraum für unterschiedliche Bedürfnisse bietet.

Die anrechenbare Grünfläche beträgt künftig 56% der Grundstücksfläche. Dies liegt deutlich über der gemäss Bau- und Zonenordnung für diese Zone festgelegten Grünflächenziffer von 45%. Die Wege und die neuen Dachbegrünungen sind dabei nicht eingerechnet.

Der Freiraum wird ökologisch aufgewertet: Verschiedene Flächen, etwa in den Höfen, sollen entsiegelt werden. Die Bepflanzung wird vielfältiger und zwischen den Gebäuden sowie auf naturnah gestalteten Mauern und Bodenbelägen sollen neue Räume für Pflanzen und Kleintiere entstehen.

Versickerungsfähige Beläge speichern das Regenwasser im Boden und tragen zur Hitzeminderung bei.

Die unterbauten Flächen werden auf ein Minimum reduziert, damit bestehende und neue grosse Bäume gedeihen können, die Schatten spenden. Wo möglich, wird zudem bei unterbauten Flächen eine Erdschicht von rund einem Meter vorgeschrieben, damit auch dort Sträucher und kleinere Bäume wachsen.

Die heutige Gasheizung wird durch eine fossilfreie Wärmeerzeugung ersetzt.

Die Neubauten werden nach den neusten ökologischen Standards erstellt und mit PV-Anlagen ausgerüstet. Auch die bestehenden Gebäude werden energetisch verbessert.

Die Auswirkungen werden mit verschiedenen Massnahmen reduziert:

• Es gibt keine zusätzlichen Zufahrten zur Tiefgarage, die bestehenden Einfahrten werden aber verbreitert.
• Die Zahl der Parkplätze für die neuen Wohnungen wird auf 0.8 pro Wohnung reduziert. Bei den bestehenden Wohnungen bleibt das gegenwärtige Angebot von ca. einem Parkplatz pro Wohnung erhalten.
• Das Wohnungsangebot in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Weihermatt spricht auch neue Bewohnende ohne Auto an. Dazu tragen insbesondere die kleineren, altersgerechten Wohnungen bei und die neue velofreundliche Infrastruktur.
• In der nächsten Planungsphase muss ein Mobilitätskonzept erstellt werden. Weitere Massnahmen zur Reduktion des Mehrverkehrs könnten zum Beispiel Sharing-Angebote sein.

Eigentümerschaft und Planungsteam haben mit der Nachbarschaft bereits im Planungsprozess den Dialog gesucht und Anliegen soweit möglich in die Planung aufgenommen. Es wurden Studien und Visualisierungen erstellt, um individuelle Auswirkungen auf verschiedene Aspekte wie Besonnung, Lärm oder Aussicht zu veranschaulichen. Beim Bahnlärm ergab die Studie keine wahrnehmbare Zunahme durch die Neubauten entlang der Bahnanlage. Auch die Schattenstudien zeigten für die meisten Nachbarinnen und Nachbarn keine oder sehr geringe Auswirkungen.

Die Eigentümerin hat sich dennoch bereit erklärt, den Neubau und die Aufstockung bei den Gebäuden entlang der Bahnanlage um ein Geschoss zu reduzieren, damit die Einschränkung der Aussicht für die Nachbarschaft direkt oberhalb der Gleise minimiert wird.

Aufgrund der Mitwirkungsbeiträge wurde unter anderem

• das Bauvolumen im östlichen Teil des Areals entlang der Bahnanlage um ein Vollgeschoss reduziert.
• der Anteil an preisgünstigem Wohnraum deutlich erhöht.
• die zweite öffentliche Durchwegung, die geschaffen wird, neu platziert.
• der nördliche Anschluss des Pulveriwegs an den Heidenkellerweg mit einem zusätzlichen Zugang nach oben versehen, um den Anschluss für Velofahrende zu verbessern.

In einem nächsten Schritt wird das Bauprojekt ausgearbeitet, damit voraussichtlich im Sommer/Herbst 2027 die Baueingabe gemacht werden kann. Gleichzeitig werden die Sanierungsmassnahmen konkretisiert. Das Baubewilligungsverfahren und die Planung der Umsetzung nehmen nochmals rund ein Jahr in Anspruch. Die Bauarbeiten für die erste Etappe starten frühestens Ende 2028.

Ohne Gestaltungsplan gelten die hohen Qualitätsanforderungen für die notwendige Erneuerung nicht. Der Erhalt der bestehenden Gebäude wäre nicht gesichert. Der Gestaltungsplan definiert die Rahmenbedingungen für ein Projekt, das den Bestand der Siedlung langfristig sicherstellt und der Gemeinde Urdorf mit dem zusätzlichen Wohnraum und der Mehrwertabgabe verschiedene Vorteile bringt.